De plus en plus d'acheteurs choisissent d'acheter leur maison par le biais de la vente aux enchères judiciaires, en raison de la crise économique de ces dernières années, qui a fait monter en flèche le nombre de transactions immobilières. Ce type d'achat est très pratique, car les prix des biens immobiliers sont presque toujours inférieurs aux prix du marché, et en outre, les frais liés aux actes notariés et au courtage immobilier sont évités.
Toutefois, l'achat aux enchères peut comporter des risques, car les biens saisis peuvent également être mis en vente s'ils ont été construits en commettant des abus de construction. La mise aux enchères n'entraîne aucun effet de sanction d'éventuels délits de construction, puisque l'application du principe général de ce qu'on appelle "l'effet purgatif" découlant de la nature d'achat initiale du bien concerne plus précisément les droits, les poids et les limitations légales du bien, et non la situation matérielle et anti-juridique dans laquelle se trouve le bien par l'abus de construction.
Quiconque achète aux enchères judiciaires achète le bien dans l'État où il se trouve, et ne pourra pas exercer le droit de retrait de l'achat en cas de défauts du bien ou d'autres facteurs ou charges qui en déprécient sensiblement la valeur. Les défauts de construction demeurent, c'est-à-dire que l'abus (total ou partiel) de la propriété se poursuit. Il existe, dans ce contexte, des points qu'il convient de clarifier.
Demande d'amnistie pour les biens immobiliers mis aux enchères
La seule chose que peut faire celui qui achète une maison aux enchères avec des abus de construction est d'activer une procédure d'amnistie, également définie à tort comme "demande d'amnistie des biens immobiliers aux enchères, selon les dispositions de l'article 40, dernier paragraphe, de la loi 47/85.
La propriété transférée, dans le cadre du texte, peut être réparée par une procédure d'exécution immobilière dans les 120 jours suivant l'acte de transfert de la propriété dans la demande d'amnistie. Il est possible de remédier à la propriété si le crédit qui a généré la vente aux enchères est antérieur à l'entrée en vigueur de la loi d'amnistie 47/85.
Le remplacement de la sanction de démolition par une sanction financière doit être évalué dans la phase exécutive de la procédure, qui est ultérieure et indépendante de l'ordre de démolition.
Début du délai pour la demande d'amnistie
Dans les 120 jours à partir de la publication du décret de cession, l'adjudicataire qui a obtenu un immeuble avec abus de construction doit déposer la demande d'amnistie, conformément aux règles dictées par le décret législatif n° 16 du 23 avril 1985, tel que modifié et complété, qui a laissé ce délai inchangé.
En particulier, l'article 40, paragraphe 6, de la loi n° 47/1985 prévoit que, dans le cas de biens immobiliers faisant l'objet d'un transfert résultant de procédures d'exécution, la demande peut être présentée dans les 120 jours suivant l'acte de transfert du bien.
Toutefois, cette règle a donné lieu à des difficultés d'interprétation, notamment dans la partie qui prévoit que le délai pour l'introduction de la demande d'amnistie est "à compter de l'acte de transfert". Il convient en effet de rappeler que le décret de transfert doit également être enregistré, de sorte qu'il n'est pas clair si les cent vingt jours pour demander l'amnistie commencent à partir de la date de publication du décret de transfert ou de son enregistrement.
Toutefois, la publication du décret de transfert n'est pas toujours considérée comme appropriée aux fins du délai de présentation de la demande d'amnistie. En effet, il est nécessaire que la mesure ait été mise en œuvre par la personne concernée, par le biais de la notification de la mesure elle-même, ou d'une autre activité qui assure la pleine connaissance de la mesure.
Par conséquent, il convient de considérer plus correctement que les cent vingt jours pour demander l'amnistie urbaine commencent à courir à partir de la date de la pleine connaissance du décret de transfert par le contractant final qui coïncide avec la notification du décret lui-même, ou avec sa communication par une autre activité équivalente (par exemple, PEC, lettre recommandée A.R.).
Les biens sanitaires vendus aux enchères
Est-il obligatoire de remédier aux abus de construction d'un bien acheté aux enchères judiciaires ? En fait, cela dépend de plusieurs paramètres. S'il n'est pas remédié à l'abus, le soumissionnaire retenu a l'obligation de restaurer l'état des sites et le coût nécessaire pour mener à bien cette activité est réduit du prix estimé.
Si, en revanche, le bâtiment est dans l'état nécessaire pour la délivrance du permis de construire dans un sanatorium, l'adjudicataire doit procéder au dépôt de la demande correspondante. L'adjudicataire est tenu de présenter une demande d'amnistie dans les cas suivants :
- Les bâtiments construits sans permis de construire
- Les bâtiments construits en difformité de la même
- L'autorisation qui a été annulée, caduque ou est devenue sans effet, ou pour laquelle une procédure d'annulation ou de révocation est en cours dans le cadre d'une procédure judiciaire ou administrative en présence de zones soumises à des restrictions. Dans ce cas, la concession ne peut être accordée qu'avec l'autorisation des Administrations chargées de la protection de la contrainte elle-même.
La vente aux enchères d'immeubles abusifs n'est pas mentionnée dans le rapport
Les biens auxquels il ne peut être remédié ne peuvent être vendus aux enchères que si la présence d'abus de construction est indiquée dans l'ordonnance ou l'avis de vente. En effet, en cas de défaut de communication de ces informations, il y aurait une vente pour laquelle l'exclusion de la garantie des défauts de la chose ne fonctionne pas en vertu de l'article 2922, paragraphe 2, du Code civil.
Dans ce cas, les règles de nullité de l'acte peuvent être appliquées et l'adjudicataire peut agir conformément à l'article 1489 du code civil italien. (qui est grevé par des charges ou des droits de jouissance de tiers).
Hypothèque immobilière aux enchères avec abus de construction
En général, les banques ne refusent pas d'accorder des financements en cas d'abus de biens immobiliers. La seule raison pourrait être que, si la propriété est inégale et que le nouvel acheteur ne la guérit pas, la propriété deviendrait définitivement abusive, et perdrait ainsi son attrait sur le marché.