Quiconque acquiert un bien immobilier à titre d'investissement financier doit calculer avec soin le rendement escompté afin de ne pas se surestimer financièrement. Tous les éléments de coût doivent être pris en compte afin que l'investissement soit durablement rentable.
L'or en béton peut être lucratif. Mais avant de faire un investissement, vous devez calculer exactement le rendement possible.
Cinq et demi pour cent de rendement brut, cela semble bien. Mais la question de savoir si un bien immobilier vaut la peine en tant qu'investissement nécessite des calculs plus approfondis. Les chiffres clés largement utilisés du rendement brut et du multiplicateur de loyer ne sont pas adaptés à cette fin ; au mieux, ils ne peuvent servir que de référence pour comparer si un bien immobilier est ou non bon marché par rapport à d'autres offres. Le rendement net est décisif, et c'est ainsi qu'il est calculé.
Le rendement brut et le multiplicateur de loyer ne sont que des chiffres clés pour la comparaison
Les expositions contiennent souvent des informations sur le rendement brut ou le multiplicateur de loyer. Ce dernier est un simple chiffre clé qui permet une première comparaison avec d'autres offres. Il est calculé selon la formule suivante :
Multiplicateur de loyer = prix d'achat / loyer annuel de base
Le rendement brut en pourcentage est en principe l'autre côté du multiplicateur. Il est calculé selon la formule suivante :
Le multiplicateur et le rendement brut ne tiennent pas compte des coûts d'achat accessoires, ni des coûts engagés ultérieurement dans le cadre de la gestion courante.
Calcul du rendement net : tous les facteurs de coût doivent être pris en compte
Au fil du temps, il y aura des coûts de réparation ou de remise à neuf, pour lesquels les propriétaires devront constituer des réserves. Ces coûts doivent également être pris en compte lors du calcul et de la détermination du retour sur investissement.
Les coûts suivants doivent alors être pris en compte dans le calcul du rendement net.
Frais accessoires d'achat
En plus du prix d'achat, il y a aussi des frais accessoires d'achat. Il s'agit des frais de notaire et de tribunal, des droits de mutation et des frais de l'agent immobilier. Ces coûts peuvent varier selon l'État fédéral. Ils représentent du prix d'achat si l'achat est effectué sans agent immobilier, et donc moins : les agents immobiliers exigent généralement de l'acheteur du prix d'achat, selon l'État fédéral et la région. Les droits de mutation immobilière représentent du prix d'achat.
Coûts et réserves actuels
Même après l'achat, il y a régulièrement des frais qui doivent être pris en compte dans le calcul du rendement locatif. Il s'agit avant tout des frais de service qui ne peuvent être répercutés sur le locataire. En effet, les locataires ne paient, si cela a été convenu dans le contrat de location, que les frais accessoires qui sont régulièrement encourus et qui sont énumérés dans l'ordonnance sur les frais d'exploitation. Les frais de fonctionnement que les propriétaires doivent supporter eux-mêmes comprennent, par exemple :
Coûts de la gestion immobilière
Coûts de réparation et d'entretien
Intérêts, frais de gestion de compte et frais d'affranchissement ou de téléphone
Frais de service proportionnels pour les appartements vacants
Assurance protection juridique et perte de loyer
Les frais d'entretien qui ne sont pas engagés régulièrement, par exemple, les frais sporadiques pour la lutte contre les pigeons et les parasites, les frais d'abattage d'un arbre pourri dans le jardin ou les frais de nettoyage de la façade.
En outre, les propriétaires de biens immobiliers doivent constituer des réserves pour les futures mesures de rénovation et de remise à neuf. Il existe différentes approches pour obtenir le montant nécessaire.
Il existe deux méthodes les plus courantes pour le calcul imputé des réserves alimentaires.
La formule de Pierre
La formule de Pierre suppose une durée de vie utile d'un bâtiment de 80 ans. L'approche suppose que pendant cette période, 1,5 fois les coûts de production purs, à l'exclusion des coûts du terrain, de l'aménagement, de l'architecte, des installations extérieures, des frais accessoires d'achat ou de la marge bénéficiaire d'un entrepreneur en bâtiment, sont engagés pour l'entretien et la rénovation. Dans le cas des appartements des communautés de copropriétaires, on suppose que 65 % de ces coûts sont engagés pour des travaux sur des biens communs et 35 % pour des travaux sur des biens spéciaux.
Les coûts ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.
Réserve de maintenance selon le règlement de calcul
Le deuxième règlement de calcul fournit également, des indications sur le montant approprié d'une réserve alimentaire appropriée. Ces estimations de coûts sont nettement inférieures à celles de la formule de Pierre, mais sont échelonnées en fonction de l'âge du bâtiment.
En termes de bonne administration, le deuxième règlement de calcul n'est juridiquement contraignant que pour le logement social.
Dans de nombreux cas, il serait pragmatique de fixer le montant de la réserve alimentaire à peu près au milieu de la formule de Pierre et du deuxième règlement de calcul. Toutefois, le niveau réel des réserves dans certains cas particuliers dépend également de l'âge, du type de construction et de l'état du bâtiment. Selon les circonstances, il peut donc être judicieux de constituer des réserves qui s'écartent des formules de calcul standard.
C'est ainsi que le rendement net est calculé
Pour le calcul du rendement net, il faut tenir compte de tous les coûts susmentionnés encourus au moment de l'acquisition et lors de la gestion ultérieure.
La formule de calcul du rendement net est la suivante :
rendement net (en pourcentage) = (loyer annuel - frais de gestion)*100 / (prix d'achat - frais accessoires d'achat)
Facteurs importants de rentabilité : financement et taxes
Un calcul minutieux protège contre les mauvaises surprises : ainsi, les taxes et les coûts de financement sont également essentiels pour la rentabilité d'un immeuble de placement.
En principe, le rendement net indique le rendement du capital que l'on peut attendre si le bien est financé entièrement par des fonds propres. Dans la pratique, cependant, les immeubles de placement sont presque toujours financés en partie par un prêt hypothécaire portant intérêt. En termes simples, cela semble réduire le rendement locatif. En fait, le contraire peut être le cas, à savoir lorsque le rendement net est supérieur aux intérêts dus à la banque (effet de levier).
Cet effet est illustré par les deux exemples (simplifiés) suivants, dans lesquels nous utilisons à nouveau notre appartement de 100 000 euros comme exemple :
Cas 1 : les biens immobiliers et les coûts d'achat accessoires sont entièrement financés par des fonds propres
Dans ce cas, le rendement des capitaux propres est de 4,05 %, comme indiqué ci-dessus.
Cas 2 : le bien et les frais accessoires d'achat sont financés par 30 000 euros de capitaux propres et 82 000 euros de capitaux empruntés
Hypothèses (simplifiées) : le taux d'intérêt pour le capital emprunté est de deux pour cent et le prêt n'est pas remboursé :
- les intérêts mensuels à payer s'élèvent à 136,67 euros, soit 1 640 euros par an
- le revenu mensuel de location après déduction des frais s'élève à 378,33 euros. Cela représente 4 540 euros par an
- l'excédent mensuel s'élève à 241,66 euros, soit 2 900 euros par an
Avec un investissement en capital de 30 000 euros, on peut réaliser un excédent annuel de 2 900 euros. Cela correspond à un rendement des capitaux propres de près de 9,7 %.
Dans la pratique, cependant, les prêts hypothécaires sont remboursés. L'excédent monétaire réel qui reste sur le compte chaque mois est donc - en fonction du montant du remboursement convenu, beaucoup plus faible. Cependant, le fait que le prêt soit remboursé signifie que la dette restante est réduite chaque mois, ce qui représente en fait une augmentation des actifs. Un autre point de vue, pendant la phase de remboursement, il ne reste qu'un petit excédent mensuel avec un prêt remboursable. Cependant, dès que le bien est remboursé, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, qui a alors probablement une valeur correspondant à un multiple des fonds propres investis à l'origine. Même si l'on ne s'attendait à aucune augmentation de valeur, 30 000 euros de fonds propres seraient devenus 100 000 euros après le remboursement du prêt.
Un autre facteur de rentabilité qu'il ne faut pas sous-estimer est l'aspect fiscal, qui peut influencer le rendement locatif.
D'une part, le bien peut être amorti par le biais de l'amortissement et, d'autre part, les intérêts du financement peuvent également être réclamés comme frais à des fins fiscales. Si l'amortissement et les intérêts sont supérieurs au rendement net généré par le revenu locatif, le revenu imposable diminue ; s'ils sont inférieurs, il augmente. Les effets concrets que cela peut avoir sur la charge fiscale personnelle dépendent, entre autres, du taux d'imposition individuel et du rendement de la propriété et peuvent varier considérablement selon le cas. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à des fins d'investissement, il est préférable de clarifier à l'avance les conséquences d'un tel investissement avec votre conseiller fiscal.
Ainsi, le Trésor public participe à l'investissement immobilier. Économisez des impôts grâce au turbo d'économie d'impôts sur l'amortissement des biens immobiliers. Avec les biens immobiliers cotés en bourse, la charge fiscale peut être considérablement réduite.
Le flux de trésorerie est à la fin : c'est ainsi que le rendement et la rentabilité sont présentés dans une vente ultérieure
La facturation est à la fin. La qualité d'un investissement immobilier se manifeste au plus tard lors de la revente du bien.
Le langage vernaculaire dit que le décompte final se fait à la fin. En principe, cela s'applique également aux investissements immobiliers, même s'ils sont destinés à être des investissements à long terme. Car la rentabilité réelle ne se révèle que lorsqu'on sait clairement quel prix peut être atteint dans une vente.
Dans l'exemple de calcul suivant, nous considérons la rentabilité d'un appartement de 100 000 euros, qui est revendu après une période de détention de 21 ans. Nous faisons les hypothèses suivantes :
- les coûts d'achat supplémentaires s'élèvent à 12 000 euros
- la propriété est financée par 30 000 euros de capitaux propres et 82 000 euros de capitaux empruntés
- l'intérêt d'un prêt à taux fixe sur 10 ans est de 2 %. Un remboursement de 3,7 % est convenu. La mensualité correspond au revenu locatif mensuel après déduction des frais de fonctionnement
À la fin de la période d'intérêt fixe, un nouveau prêt est conclu pour la dette restante, qui s'élève alors à 47 300 euros. Les intérêts s'élèvent maintenant à 3,5 % et le remboursement à 7,5 %. Le prêt sera entièrement remboursé dans un délai supplémentaire de onze ans. La nouvelle mensualité correspond au revenu locatif mensuel après déduction des frais de fonctionnement.
Au cours des 10 premières années, le loyer annuel s'élève à 4 540 euros après déduction des frais de fonctionnement courants.
Après dix ans, le loyer après déduction des frais de fonctionnement augmentera de 15 % pour atteindre 5 220 euros par an.
La propriété sera vendue après le rachat complet. Ce chiffre est basé sur une augmentation annuelle de la valeur de 1 %.
Le résultat de l'observation :
L'acheteur de la propriété avait initialement investi 30 000 euros en fonds propres. Le prêt a été remboursé de telle manière que les revenus actuels (après déduction des frais de fonctionnement) couvrent exactement les frais d'intérêt et de remboursement pendant la durée du prêt. La propriété sera vendue après 21 ans pour 123 200 euros. En conséquence, le bénéfice s'élève à 92.200 euros.
Conclusion : mieux vaut calculer avec prudence
En théorie, la rentabilité d'une propriété peut être bien calculée. Dans la pratique, cependant, des perturbations inattendues peuvent toujours se produire : un locataire nomade ne paie pas le loyer et dévaste l'appartement, l'appartement est vacant pendant plusieurs mois, une dépression économique de longue durée oblige à réduire le loyer, les taux d'intérêt augmentent fortement de manière inattendue.
Tous ces scénarios ne doivent pas se produire, mais ils sont concevables. Il est donc préférable que les acheteurs fassent des calculs prudents et vérifient les conséquences que de telles perturbations inattendues auraient pour eux. Ceux qui trouvent alors qu'ils sont encore en sécurité peuvent prendre le risque d'acheter une propriété comme investissement.