Le rêve de tout parent, vous savez, est de voir ses enfants installés et heureux, surtout lorsqu'il s'agit d'avoir un toit solide et sûr au-dessus de leur tête. Les familles qui en ont les moyens essaient alors d'acheter une maison pour chacun de leurs enfants à temps ou du moins de pourvoir à l'achat d'une maison pour le premier enfant, afin qu'il puisse s'occuper de ses jeunes frères et sœurs à l'avenir. Aider les enfants à acheter une maison n'est cependant pas aussi simple qu'il y paraît, et c'est une opération qui peut cacher d'importants risques fiscaux, par exemple si un prêt hypothécaire est contracté pour acheter la maison d'un parent.
Il est également important de ne pas négliger la possibilité qu'au fil des ans, les relations entre frères et sœurs se détériorent d'une manière ou d'une autre, plaçant les biens achetés au centre de conflits familiaux majeurs qui ne sont pas toujours faciles à résoudre. Il est donc bon de s'informer à l'avance sur ce qu'il faut faire lorsqu'on décide d'acheter et de donner une maison à ses enfants, en se protégeant de tout type de problème futur. Plus précisément, le parent peut choisir entre deux options différentes : donner de l'argent à son enfant ou de lui acheter une maison.
Dans les deux cas, il faut analyser en profondeur les avantages et les inconvénients classiques, afin de prendre la meilleure décision possible.
Don en espèces ou achat d'une maison
Comme on l'a dit, un parent peut décider de donner de l'argent à son enfant ou de lui acheter une maison. Dans le premier cas, il est conseillé de suivre une procédure bureaucratique qui se divise essentiellement en deux phases, dont la première consiste précisément à donner à votre enfant le montant convenu par le vendeur du bien choisi. Cette démarche est à tous égards un don volontaire d'une partie de son capital propre et, sauf pour les opérations à très faible montant, doit nécessairement être effectuée par acte public devant notaire si l'on ne veut pas encourir l'annulation.
La deuxième étape concerne l'action d'achat proprement dite, c'est-à-dire l'utilisation de l'argent reçu du père ou de la mère pour payer le logement indiqué. À cet égard, il convient d'ajouter que, dans le cas où le montant du don reste inférieur à 1 million d'euros, il n'y a pas de taxe sur les dons et que ce n'est pas une condition de don, mais que les frais d'intervention d'un notaire doivent être pris en compte.
Comme mentionné ci-dessus, il est également possible d'acheter le bien directement auprès du parent, mais cette opération entraînerait des dons et les banques ne soutiennent parfois pas la conclusion d'un prêt pour les biens donnés. Pourquoi ? Tout simplement parce qu'à l'avenir, il pourrait y avoir des épisodes de querelles et de réclamations familiales qui pourraient créer des problèmes au cours des années liées aux paiements échelonnés. Au niveau fiscal également, cette solution pourrait causer beaucoup de problèmes avec le fisc.
Risque de timing et de forclusion
Si vous décidez d'acheter une maison pour vos enfants, il est bon de se rappeler que l'acte n'est considéré comme définitif qu'après une année entière à compter de sa signature. Qu'est-ce que cela signifie ? Que pendant les 365 premiers jours, si les dettes des parents et de leurs créanciers en quête de liquidités devaient apparaître, celles-ci pourraient également être réglées en intervenant sur les biens qui viennent de passer dans le patrimoine de la progéniture. La saisie est donc l'un des risques qui pourraient survenir au cours de la première année suivant la signature de l'acte notarié. L'insolvabilité pourrait en effet donner le feu vert à ceux qui, par une simple transcription de la saisie, utiliseraient comme paiement la nouvelle maison donnée par l'expropriation légitime par le tribunal. Le code civil prévoit depuis peu cette procédure, insérée afin de protéger le créancier contre ceux qui, pour échapper à leurs devoirs, placent leurs biens au nom de leurs héritiers.
Mais à cet égard, on peut aussi considérer le revers de la médaille, qui est de trouver une opportunité à ne pas manquer parmi les biens saisis ! En effet, il existe de nombreux biens qui sont mis aux enchères tous les jours, suite à des épisodes d'insolvabilité, et qui font le bonheur de ceux qui parviennent à les gagner, souvent à des prix bien inférieurs à ceux du marché. Il vaut donc la peine d'enquêter parmi les enchères actuellement en vigueur lorsque vous décidez d'acheter une maison pour vos enfants.
Diriger la maison de vos enfants : que se passe-t-il jusqu'à l'âge de 5 ans ?
L'achat d'une maison pour le premier enfant ou les héritiers suivants, avec la donation du parent, peut toutefois entraîner la révocation jusqu'à 5 ans après la signature de l'acte. De quelle manière ? Les actions en révocation de la part des créanciers sont engagées notamment si la condition de "mauvaise foi" se manifeste, c'est-à-dire un comportement inadéquat de la part du débiteur individuel qui le conduit à posséder moins d'actifs (espèces ou biens immobiliers) que ce qui serait nécessaire pour remédier à sa condition d'insolvabilité. Celle-ci peut, comme dit, avoir lieu dans les 5 ans à compter de l'acte de donation à l'enfant et prévoit la saisie des biens concernés, même dans les cas où la cause de la demande de paiement des dettes est encore pendante.
Questions fiscales lorsque vous décidez de donner un nom à la maison de vos enfants
La banque peut exercer une révocation même si les obligations fiscales ne sont pas suffisamment couvertes. Dans les cas les plus graves, cela peut même conduire à un délit, une infraction pénale qui correspond spécifiquement à la fraude fiscale, à la TVA et à l'IRPEF. En outre, le parent, sans dettes, qui achète un bien pour sa progéniture doit s'attendre à un contrôle fiscal de la part du fisc. Ceci est nécessaire afin de vérifier que l'acheteur susmentionné dispose effectivement de revenus suffisants pour lui permettre de payer le montant requis pour la maison. Le donataire soumis au contrôle doit prouver sa condition exclusivement au moyen des documents requis et non pas seulement par l'acte notarié stipulé au moment de la donation. La base de la vérification est en fait la traçabilité de l'argent utilisé pour l'achat du bien et tout ce qui concerne les mouvements d'argent, des chèques aux virements bancaires, doit résulter des reçus et des documents délivrés lors de la vérification.