Un prêt immobilier est rarement remboursé après la fin de la période d'intérêt fixe. Ce qui reste est, généralement, une dette résiduelle dont le financement ultérieur, également appelé prolongation, doit être renégocié avec la banque. Dans certains cas, il est également, conseillé de changer de banque afin de bénéficier de conditions plus favorables. Ce que les emprunteurs doivent garder à l'esprit pour le financement ultérieur.
Un prêt immobilier est suivi d'un autre. Les propriétaires de biens immobiliers doivent, donc, réfléchir en temps utile à un financement de suivi approprié qui leur permettra de rembourser le reste de leur dette.
Les prêts immobiliers sont remboursés sur une longue période. La période d'intérêt fixe se termine, souvent, après dix ou quinze ans. A ce stade, cependant, une grande partie du prêt immobilier n'est, généralement, pas encore remboursée. Le montant de cette part dépend de la durée et du montant du remboursement convenu à l'origine.
Un exemple : il y a dix ans, un prêt de 100 000 euros a été contracté avec un taux d'intérêt de 4,5 % et un remboursement de 2 %. A la fin de la période de dix ans à intérêt fixe, la dette restante dans ce cas est d'environ 75.000 euros. L'emprunteur doit renégocier ce montant avec une banque pour un financement ultérieur.
Financement de suivi : changer de banque peut valoir la peine
Après l'expiration de la période d'intérêt fixe, l'emprunteur a plusieurs options pour son financement ultérieur. Il peut contracter un nouveau prêt auprès de sa propre banque. C'est ce qu'on appelle aussi la prolongation. Ou il peut chercher un nouveau prêt auprès d'une autre banque.
Dans le cas d'un tel rééchelonnement, cependant, l'emprunteur supporte des frais de change. La cession de la dette foncière à une nouvelle banque coûte, généralement, jusqu'à 0,3 % du montant du prêt. Toutefois, en raison de la baisse des taux d'intérêt, un tel changement peut, toujours, être utile. La situation est différente si la banque n'accepte pas la cession de la dette foncière. Dans ce cas, l'emprunteur est obligé de le supprimer, d'abord, et de le faire réenregistrer, ensuite. Cela implique des coûts nettement plus élevés, de l'ordre de 1 à 1,5 %, selon le montant du prêt.
Supprimer et enregistrer la dette foncière :
c'est ce que les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers doivent savoir sur la dette foncière. Toutefois, si la nouvelle banque offre un taux d'intérêt inférieur à celui de la banque habituelle pour le financement ultérieur, cela peut, toujours, valoir la peine.
Quand le changement de banque en vaut-il la peine pour le financement ultérieur ?
Un exemple : la banque habituelle propose un prêt sur dix ans de plus de 100 000 euros avec un taux d'intérêt de deux pour cent, avec un remboursement de deux pour cent et un taux mensuel de 333 euros. L'offre alternative d'une autre banque est de 1,5 % d'intérêt et de 2,5 % de remboursement initial. Avec un taux mensuel de 333 euros également, le solde de la dette ne s'élève qu'à 73 050 euros. Il en résulte, toutefois, une économie de 4 830 euros. Ce montant est réduit d'environ 300 euros pour la cession de la charge foncière (économie : environ 4 530 euros), une nouvelle charge foncière est nécessaire, les coûts s'élèvent à environ 1 070 euros. L'économie est réduite dans ce cas à environ 3 760 euros.
Quelle que soit l'option choisie par l'emprunteur. Ce dernier doit vérifier s'il vaut la peine de résilier le prêt en cours avant l'expiration de la période d'intérêt fixe. Cela est, toujours, possible avec un préavis de six mois si le prêt est en cours depuis au moins dix ans et s'il est, particulièrement, intéressant en période de faibles taux d'intérêt. Même dans ce cas, l'emprunteur peut soit négocier avec sa banque habituelle pour un financement complémentaire, soit chercher une alternative auprès d'un autre établissement de crédit.
Prolongation :
Toute personne ayant contracté par le passé un prêt à intérêt fixe de 15 ans pour 100 000 euros avec un taux d'intérêt de 4,5 % et deux pour cent de remboursement paiera un taux mensuel d'environ 542 euros. Il peut mettre fin au prêt après dix ans avec un préavis de six mois. La dette restante à ce stade s'élève à environ 72 700 euros, pour laquelle le propriétaire doit conclure un financement complémentaire. S'il ne résilie pas, sa dette restante après 15 ans s'élève à 57 300 euros. Dans le cas d'un financement ultérieur après dix ans et six mois, avec le même taux, 1,5 pour cent d'intérêt et un remboursement plus élevé correspondant après quatre ans et six mois supplémentaires, la dette restante ne s'élève qu'à environ 47 000 euros. Par rapport à l'option de simplement laisser le prêt initial de 15 ans se poursuivre, le propriétaire économise plus de 10 000 euros d'ici là.
Garantie d'intérêts pour les prêts à terme
Une autre possibilité de financement complémentaire est le prêt à terme, également connu sous le nom de prêt d'actions. Ici, les conditions d'un futur prêt sont déjà convenues, aujourd'hui. Par exemple, si le taux d'intérêt fixe ne prend pas fin avant deux, trois ou cinq ans, l'emprunteur peut convenir aujourd'hui d'un taux d'intérêt fixe pour le financement ultérieur qui n'est pas dû avant un certain temps. Toutefois, les banques facturent, généralement, une prime pour une telle réservation de taux d'intérêt.
Cela signifie que les prêts à terme sont particulièrement intéressants pour ceux qui ont financé une propriété, il y a quelques années à un taux d'intérêt aujourd'hui élevé. Si vous pensez que les taux d'intérêt pourraient augmenter à l'avenir, un prêt à terme vous permet de vous garantir, quelques années à l'avance, à un taux d'intérêt relativement bas.
Majoration d'intérêt pour le prêt à terme :
La majoration d'intérêt pour un prêt à terme s'élève généralement de 0,01 à 0,03 % par mois entre la conclusion du contrat et l'utilisation du prêt sur stocks. Pour un taux d'intérêt du marché de 1,5 %, par exemple, cela signifie que :
- si le prêt est contracté un an à l'avance et que la prime d'intérêt est de 0,01 %, le taux d'intérêt passe à 1,62 %
,- si le prêt est contracté un an à l'avance et que la prime d'intérêt est de 0,03 %, le taux d'intérêt passe à 1,86 %,
- si le prêt est contracté trois ans à l'avance et que la prime d'intérêt est de 0,03 %, le taux d'intérêt passe à 2,58 %.
Prolongation : comparer les offres
Quelle que soit l'option choisie par un emprunteur ; afin de raccourcir la durée totale d'un prêt, il est conseillé de convenir d'un taux de remboursement plus élevé lors de la prolongation du prêt.
Le hic : plus le remboursement est élevé, plus la mensualité du prêt est élevée. Sinon, il est conseillé de continuer à rembourser peu, mais de négocier des options de remboursement spéciales avec la banque. Cela signifie que si le propriétaire d'un bien immobilier a suffisamment d'argent en réserve, il a la possibilité, à certains intervalles, de rembourser une partie de sa dette, pour ainsi dire sans ordre.
C'est précisément en raison de ces options que les propriétaires immobiliers qui envisagent un financement complémentaire doivent comparer autant d'offres que possible et calculer ce que le prêt leur coûtera en fin de compte. Le choix du financement complémentaire le plus approprié pour un emprunteur donné dépend de nombreux facteurs. Il dépend du montant de la dette restante, du taux d'intérêt actuel et futur, et de ce que l'emprunteur peut se permettre. En cas de doute, un conseiller financier indépendant peut vous aider.